Lagstadgade kontroller för fastighetsägare — årskalendern

Som fastighetsägare bär du ansvaret för sju återkommande lagstadgade kontroller: obligatorisk ventilationskontroll, energideklaration, radonmätning, systematiskt brandskyddsarbete, rengöring och brandskyddskontroll av eldstäder, läckagekontroll av köldmedier samt besiktning av hissar och andra motordrivna anordningar. De styrs av fem olika lagar, har fyra olika tillsynsmyndigheter och nästan inga gemensamma datum. Den här sidan samlar dem på ett ställe.

Alla lagstadgade kontroller i en tabell

Kontroll	Regelverk	Intervall	Tillsyn
Obligatorisk ventilationskontroll (OVK)	PBL 8 kap. 25 §, BFS 2011:16	3 eller 6 år beroende på byggnadstyp och ventilationssystem	Byggnadsnämnden
Energideklaration	Lag (2006:985), förordning (2006:1592)	Giltig i tio år	Boverket
Radon	Miljöbalken 9 kap. 9 §, strålskyddsförordningen	Inget fast intervall — referensvärdet 200 Bq/m³ som årsmedelvärde ska innehållas	Kommunens miljönämnd
Systematiskt brandskyddsarbete (SBA)	Lagen om skydd mot olyckor (2003:778) 2 kap. 2 §, SRVFS 2004:3	Löpande och dokumenterat; egenkontroll enligt egen plan	Kommunens räddningstjänst
Rengöring (sotning) och brandskyddskontroll	Lagen om skydd mot olyckor, MSBFS 2014:6	Frister beslutade av kommunen inom föreskriftens ramar	Kommunen
Köldmedier (f-gaser)	EU 2024/573, förordning (2016:1128)	Läckagekontroll var 12:e, 6:e eller 3:e månad efter mängd; årsrapport senast 31 mars	Kommunens miljönämnd
Hiss och motordrivna anordningar	Plan- och byggförordningen, Boverkets hissföreskrifter	Återkommande besiktning av ackrediterat kontrollorgan; intervallet beror på anordningens typ och användning	Byggnadsnämnden

Tabellen beskriver vad lagen kräver. Vilka av kontrollerna du dessutom vill bevaka i ett system är en annan fråga.

Bara två av sju har ett datum i almanackan

Det är den viktigaste egenskapen hos den här listan, och den som gör den svår att sköta manuellt.

31 mars — köldmedierapporten för föregående år ska vara hos tillsynsmyndigheten, om anläggningen sammanlagt innehåller minst 14 ton koldioxidekvivalenter.
1 oktober–30 april — radonmätsäsongen. En långtidsmätning ska pågå minst två månader inom den perioden, helst tre. Missar du säsongen får du vänta ett halvår.

Alla övriga är rullande per byggnad. OVK:n förfaller tre eller sex år efter den enskilda byggnadens senaste besiktningsdatum, energideklarationen tio år efter sitt upprättande. Två byggnader i samma bestånd kan alltså ha förfallodatum som ligger fem år isär, och ingen kalender i världen påminner om dem — datumet finns bara i dokumentet.

Vem ansvarar, och för vad

Ansvaret ligger på byggnadens ägare, oavsett om byggnaden används av ägaren själv eller hyrs ut. Det gäller även när en förvaltare, en driftentreprenör eller ett ramavtal sköter det praktiska: du kan köpa utförandet, men inte ansvaret.

Tillsynsmyndigheten utför ingenting. Byggnadsnämnden, Boverket, miljönämnden och räddningstjänsten kontrollerar att du har gjort det du ska — de beställer inte besiktningen åt dig och påminner dig i regel inte heller.

Vilka kontroller ansvarar fastighetsägaren själv för, och vilka gör kommunen?

Du beställer och bekostar samtliga sju kontroller. Kommunen och Boverket är tillsynsmyndigheter, inte utförare. Undantaget är rengöring och brandskyddskontroll av eldstäder: där ansvarar kommunen för att kontrollen blir utförd, och du som ägare för att den får tillträde och att anordningen är i skick. I praktiken innebär det att sex av sju kontroller aldrig blir gjorda om ingen hos dig har dem på en lista.

Kontroll, tillsyn och egenkontroll är tre olika saker

Orden blandas ihop och det ställer till det i upphandlingar och i styrelserum.

Kontroll är den lagstadgade besiktningen: OVK, brandskyddskontroll, hissbesiktning, läckagekontroll. Utförs av en behörig eller certifierad extern part och dokumenteras i ett protokoll.
Tillsyn är myndighetens granskning av att du gjort det du ska. Byggnadsnämnden, Boverket, miljönämnden eller räddningstjänsten, beroende på område.
Egenkontroll är ditt eget löpande arbete mellan de lagstadgade kontrollerna — ronderingen, checklistan, avvikelsen som noteras och åtgärdas. Inom brandskyddet är det själva kärnan i kravet, se systematiskt brandskyddsarbete.

En vanlig och dyr missuppfattning är att egenkontroll ersätter en lagstadgad kontroll. Den gör den aldrig. Den kan däremot göra att den lagstadgade kontrollen inte hittar något.

Vad som gäller vid förvärv

Köper du ett bestånd följer skyldigheterna med byggnaden, inte med den tidigare ägaren. Fem uppgifter är värda att begära in innan tillträdet, per byggnad:

Senaste OVK-protokollet med besiktningsdatum, resultat och ventilationssystem.
Energideklarationen och dess upprättandedatum — tio år går fort.
Radonmätningen: när, hur många lägenheter, och resultatet.
SBA-dokumentationen och senaste egenkontrollen.
Köldmedieförteckning med mängder i koldioxidekvivalenter och senaste läckagekontroll.

Saknas något av dem är det inte en förhandlingsfråga om pris i första hand — det är en uppgift som landar hos dig från dag ett, med en deadline du inte satt själv.

Vad som händer när en kontroll missas

Det finns ingen automatisk avgift som slår till när ett datum passeras. Mekanismen är tillsyn: myndigheten upptäcker bristen — ofta vid en rutinkontroll av registret, en anmälan från en hyresgäst eller en inspektion — och riktar ett föreläggande mot ägaren. Ett föreläggande kan förenas med vite, alltså ett belopp du får betala om du inte rättar dig i tid.

Konsekvensen av en missad kontroll är därför sällan omedelbar och nästan alltid utdragen. Det är också därför bristerna hinner bli många innan någon reagerar. Läs mer i vad som händer när OVK inte görs och i energideklaration saknas.

Läs vidare per kontroll

Så håller man ihop kalendern över hundratals byggnader

Med tio byggnader räcker ett kalkylark. Vid några hundra byggnader slutar det fungera, av en specifik anledning: förfallodatumen står inte i arket utan i dokumenten, och dokumenten kommer in löpande från olika leverantörer i olika format. Arket är alltså alltid lite inaktuellt, och ingen vet exakt hur mycket.

Det problemet — att läsa ut besiktningsdatum, byggnadskategori och ventilationssystem ur inkommande protokoll och räkna fram nästa datum per byggnad — är det regelefterlevnad i Emphyx gör. De lagstadgade kontroller vi bevakar är de som listas där, inte alla sju i tabellen ovan; hiss och sotning ingår till exempel inte.

Äger du en villa är det mesta här inte ditt problem: en- och tvåbostadshus har varken återkommande OVK eller SBA-krav i egentlig mening, och energideklarationen blir aktuell först vid försäljning.