OVK i bostadsrättsförening — styrelsens ansvar och kostnaden

I en bostadsrättsförening är det föreningen som äger byggnaden och därmed ansvarar för OVK. Styrelsen beställer kontrollen, bekostar den, ser till att intyget anslås och att anmärkningar åtgärdas. Enskilda medlemmar ansvarar inte för kontrollen — men de måste släppa in kontrollanten, och de kan bli ansvariga för brister som orsakats av något de själva installerat i lägenheten.

Ansvarsfördelningen

Fråga	Föreningen	Medlemmen
Beställa och betala kontrollen	Ja	Nej
Ge tillträde till lägenheten	Ansvarar för avisering	Ska släppa in
Byggnadens ventilationssystem: kanaler, aggregat, don	Ja	Nej
Egen installation, t.ex. påkopplad köksfläkt eller igensatt frånluftsdon	Ansvarar mot myndigheten	Kan bli ansvarig mot föreningen enligt stadgarna
Anslå intyget i trapphuset	Ja	Nej

Den avgörande raden är den fjärde. Mot byggnadsnämnden är det alltid föreningen som svarar — nämnden riktar sitt föreläggande mot ägaren, inte mot en enskild medlem. Hur kostnaden sedan fördelas mellan föreningen och medlemmen avgörs av stadgarna och av bostadsrättslagens regler om underhållsansvar, inte av OVK-reglerna.

Vem betalar OVK-åtgärder i en bostadsrätt — föreningen eller medlemmen?

Själva besiktningen betalar alltid föreningen. Åtgärderna beror på vad bristen beror på: ett fel i föreningens ventilationssystem är föreningens kostnad, medan en brist som en medlem orsakat genom en egen installation kan bli medlemmens enligt stadgarnas underhållsfördelning. Gränsdragningen brukar bli konkret vid köksfläktar som kopplats direkt på frånluftskanalen, vilket kan störa hela stammens balans. Ta den frågan med föreningens förvaltare eller jurist innan besiktningen, inte efteråt — det är billigare att ha svaret klart när protokollet kommer.

Tillträdet är den verkliga flaskhalsen

En OVK i ett flerbostadshus kräver att kontrollanten kommer in i lägenheterna. I föreningar är det nästan alltid tillträdet, inte tekniken, som gör att en besiktning drar ut på tiden och att en omkontroll behövs.

Tre saker som fungerar:

• Avisera i god tid och två gånger — en gång tre veckor före, en gång dagen innan.
• Erbjud minst två tidpunkter, varav en efter arbetstid.
• Samla in nycklar eller lås upp med huvudnyckel enligt föreningens stadgar och gällande rutin, med tydlig information i förväg.

En medlem som vägrar tillträde är i sista hand en fråga för styrelsen enligt bostadsrättslagens regler om tillträde till lägenhet, men i praktiken löses nästan alla fall med bättre avisering.

Planera kostnaden i underhållsplanen

OVK återkommer vart tredje eller sjätte år beroende på ventilationssystemet — se intervalltabellen. För en förening betyder det två saker:

1. Besiktningen är en återkommande post som ska ligga i budgeten det år den infaller, inte tas som en överraskning.
2. Åtgärderna är den okända delen. Ett äldre självdragshus som aldrig injusterats efter ett fönsterbyte eller en stambyte kan generera anmärkningar som kostar mångdubbelt mer än besiktningen. Vad de kostar går inte att säga generellt — se vad som styr priset på en OVK-besiktning.

Kommer protokollet tillbaka med anmärkningar, börja här: godkänd med anmärkning.

Vad styrelsen bör ha i pärmen

• Senaste protokollet, med besiktningsdatum och nästa datum framräknat och kontrollerat.
• Intyget uppsatt i varje trapphus — kravet beskrivs här.
• Kontrollantens certifikatnummer och behörighet, verifierade i certifieringsorganets register.
• En åtgärdslista där varje anmärkning har en ansvarig och ett datum.

Bostadsrätterna och SBC publicerar bra material för föreningsspecifika frågor och är rimliga att vända sig till som medlemsorganisation. Emphyx är byggt för fastighetsägare med stora bestånd — allmännyttiga och kommunala bostadsbolag — och är inte ett föreningssystem: vi har varken ekonomi för bostadsrättsföreningar eller lägenhetsregister. En förening med några få hus behöver ingen plattform för det här; en förvaltare som sköter hundra föreningar har däremot exakt samma bevakningsproblem som beskrivs i OVK i ett kommunalt bostadsbolag.