OVK godkänd med anmärkning — så åtgärdar du bristerna

En OVK-anmärkning är en brist som funktionskontrollanten noterat i protokollet. Den ska åtgärdas av byggnadens ägare, oavsett om protokollet i övrigt är godkänt eller inte. Är protokollet icke godkänt krävs dessutom en ny kontroll när bristerna är avhjälpta. Någon generell lagstadgad frist för hur snabbt en anmärkning ska vara åtgärdad finns däremot inte — det är en av de saker som gör anmärkningar lätta att skjuta på.

Vem åtgärdar vad

Situation	Vem ansvarar
Brist i byggnadens ventilationssystem (aggregat, kanaler, don, styr)	Byggnadens ägare
Igensatta eller övertäckta don i en lägenhet	Ägaren åtgärdar, men behöver tillträde och ofta hyresgästens medverkan
Hyresgästens egen installation, till exempel en påkopplad köksfläkt som stör systemet	Ägaren ansvarar mot myndigheten och får driva frågan mot hyresgästen
Brist i en lokal som en verksamhet byggt om	Ägaren mot myndigheten; regleras i övrigt mellan parterna i hyresavtalet

Poängen i tabellen är densamma i varje rad: mot byggnadsnämnden är det alltid ägaren som svarar. Vem som i slutändan betalar är en avtalsfråga mellan er, och den frågan får aldrig bli anledningen till att bristen står kvar.

Hur snabbt måste det ske?

Det finns ingen paragraf som säger "inom 30 dagar". I praktiken sätts tidsfristen på ett av tre sätt:

Kontrollanten anger en tid i protokollet för när bristerna bör vara avhjälpta.
Byggnadsnämnden förelägger dig och sätter då en frist i beslutet. Ett sådant föreläggande kan förenas med vite.
Du sätter den själv — vilket är det enda av alternativen som ger dig kontroll över kostnaden och ordningen.

En anmärkning som ligger kvar till nästa ordinarie besiktning om tre eller sex år är i praktiken en brist du valt att behålla. Blir det tillsyn är det den bedömningen som görs. Se vad som händer när OVK inte görs.

Hur lång tid har man på sig att åtgärda en OVK-anmärkning?

Det finns ingen generell lagstadgad frist. Är protokollet icke godkänt ska bristerna avhjälpas och en ny kontroll göras — men datumet sätts av kontrollantens anvisning, av byggnadsnämndens föreläggande om det kommer ett, eller av dig själv. Rimlig praxis är att ge varje anmärkning en ägare och ett datum i samma vecka som protokollet kommer in, och att prioritera det som påverkar luftflöden i bostäder högst. Väntar du på att någon myndighet ska sätta fristen har du redan tappat initiativet.

Vanliga anmärkningar, i den ordning de brukar löna sig att ta

För låga luftflöden i bostäder — påverkar direkt inomhusmiljön och är det som oftast leder till klagomål och tillsyn.
Igensatta eller demonterade don — billigt att åtgärda, syns direkt i nästa mätning.
Bristande injustering efter ombyggnad — vanligt när ett trapphus renoverats eller en lokal byggts om.
Saknad eller ofullständig driftinstruktion och skötselanvisning.
Brister i aggregat, filter och värmeväxlare — planeras in i driftbudgeten hellre än akut.

Listan är ordnad efter påverkan på boende, inte efter kostnad. Det är den ordning en tillsynsmyndighet frågar efter.

När krävs en ny kontroll?

Vid icke godkänt protokoll ska en ny kontroll göras när bristerna är åtgärdade. Vid godkänd med anmärkning krävs normalt ingen omkontroll — men anmärkningen ska ändå hanteras, och den kommer att synas i nästa protokoll om den inte är åtgärdad. Vad orden betyder exakt står i så läser du ett OVK-protokoll.

Håll anmärkningar och intervall i samma vy

Anmärkningar och nästa besiktningsdatum kommer ur samma dokument men hamnar oftast i två olika system: datumet i en kalender, anmärkningarna i ett mejl eller en pärm. Det är därför bristerna överlever till nästa besiktning.

I Emphyx läses båda ut ur protokollet vid uppladdningen och hamnar på byggnaden — anmärkningarna som åtgärdspunkter, datumet som en bevakning. Se OVK i Emphyx. Har du bara ett fåtal byggnader klarar du samma sak med en delad lista; det är beståndsstorleken som avgör, inte tekniken.

Bor du i en bostadsrättsförening är ansvarsfördelningen delvis en annan — den beskrivs i OVK i bostadsrättsförening.