Energideklaration vid försäljning — säljarens ansvar

Vid en försäljning ska säljaren se till att det finns en energideklaration för byggnaden som inte är äldre än tio år, och energiprestandan ska anges redan när objektet annonseras. Ansvaret ligger på den som äger byggnaden — det är alltså inte mäklarens skyldighet i lagens mening, även om mäklaren i praktiken är den som upptäcker att deklarationen saknas. Reglerna följer av lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader.

Vad som ska finnas när

Tidpunkt	Krav
När objektet bjuds ut	Energiprestandan ska anges vid annonseringen
Vid visning	Deklarationen ska hållas tillgänglig för spekulanter
Vid försäljningen	Det ska finnas en deklaration som inte är äldre än tio år

Ordningen i tabellen är själva poängen: kravet slår till när objektet bjuds ut, inte på tillträdesdagen. En deklaration som beställs efter att annonsen publicerats är alltså redan sen, och energiexperten behöver dessutom tid för besiktning och registrering.

Vem gör vad

Säljaren/ägaren ansvarar för att deklarationen finns och för att uppgiften anges i annonsen.
Energiexperten upprättar deklarationen och registrerar den i Boverkets energideklarationsregister.
Mäklaren förmedlar uppgiften i marknadsföringen och ska upplysa köparen. Fastighetsmäklarinspektionen är den myndighet som ser till mäklarens skyldigheter — men grundansvaret för att deklarationen existerar flyttar inte över till mäklaren.

Kan en köpare kräva att säljaren betalar en energideklaration i efterhand?

Om det saknas en giltig deklaration vid försäljningen får köparen enligt lagen låta upprätta en på säljarens bekostnad, men rätten är tidsbegränsad och förutsätter att köparen agerar inom den fristen. Det är den mekanism som gör den här skyldigheten skarp i praktiken — kostnaden hamnar hos säljaren även om affären är avslutad. Uppstår frågan i en konkret affär, kontrollera den aktuella lydelsen i lagen eller ta det med mäklaren, eftersom fristen och detaljerna är sådant som ändrats över tid.

I ett större bestånd är det avyttringen som avslöjar luckorna

För ett bostadsbolag är försäljningskravet sällan ett problem i sig. Det som händer är något annat: försäljningsprocessen är det tillfälle då någon för första gången kontrollerar om deklarationen finns och är giltig, och då upptäcks luckorna — ofta på byggnader som funnits i beståndet i decennier.

Tre saker som brukar dyka upp samtidigt:

Deklarationen är äldre än tio år.
Den gäller en annan byggnad på samma fastighet — deklarationen är per byggnad, inte per fastighetsbeteckning.
Uppgifterna i den stämmer inte längre efter en genomförd energiåtgärd.

Alla tre är billiga att hantera i förväg och dyra att hantera under en pågående affär. Det praktiska svaret är att veta status per byggnad före processen, inte under — se energideklaration: krav och giltighet och årskalendern.

Energiklassen syns i annonsen

Det som möter marknaden är inte hela deklarationen utan energiprestandan och därmed energiklassen. En förbättrad klass är en av få tekniska uppgifter en spekulant faktiskt läser, och det är därför en ny deklaration efter en genomförd åtgärd ibland betalar sig i annonsen ensam. Vad bokstäverna betyder: energiklass A–G.

Vi påstår ingenting om hur mycket en energiklass påverkar priset. Den siffran varierar med marknad, ort och objekt, och de generella procenttal som cirkulerar är inte något vi kan belägga.

Att ha koll före processen

I Emphyx ligger energideklarationens uppgifter per byggnad, hämtade ur deklarationen och ur Boverkets öppna register — se energideklarationer. Nyttan i en avyttring är enkel: du kan svara på frågan "vilka av de här nitton byggnaderna saknar giltig deklaration?" innan du släpper prospektet, inte efter.

Säljer du en enstaka villa är det här ingen systemfråga alls. Ring en certifierad energiexpert i god tid före annonsering, så är saken utagerad.